二、供热基础设施公募REITs
1．REITs概念
REITs是不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts）的英文缩写，是指通过汇集投资者资金持有并经营收益性不动产，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度，同时具备金融机构性质和管理机构性质。REITs的发行和投资在海外市场已较为成熟，REITs也是大类资产配置中的重要品种，美国作为最成熟的REITs市场，其REITs拥有4.5万亿美元的不动产资产，其中在纽交所上市的REITs股票市值为1.086万亿美元（截至2023年1月）。REITs不同于债券，属于权益融资性质，没有到期还款概念。此外，REITs作为一种金融产品，脱离了主体信用而以资产为投资逻辑。一般REITs无需缴纳企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费，税费成本明显低于对不动产的直接交易。各国REITs普遍要求每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。REITs大将完整不动产资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了不动产投资退出机制。另外买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉变现。与单一项目的不动产信托投资不同，REITs投资的是一类不动产资产池。且REITs与股市、债市的相关性较低，是一种很好的风险分散手段。公开交易的REITs，大多具有主动管理型机构，会积极参与项目管理；同时，和上市公司一样拥有完整的治理结构。REITs总收益由资本利得和分红派息两部分构成，兼具股票和债券的优势，既可获得资产增值带来的资本利得，又可通过租金收入分配获取较稳定的期间现金流，使得长期内REITs收益表现同时优于权益和债券，与股市、债市的相关性较低，REITs过去十年全球REITs收益率均值为10.27%。2020年8月7日证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中，指引对基金负债限制适度放宽，要求总负债不得超过总资产的28.57%。按照资产组成和投资收益来源的不同，REITs可以分为权益型（持有资产产权）和抵押型（持有资产的抵押贷款债权），其中权益型REITs处于市场主流，以美国为例，REITs市值整体规模中权益型占比达95.6%。按照募集方式，REITs可分为公募型和私募型。从国际经验来看，目前普遍要求REITs以公开募集、上市交易为主。纵观全球REITs市场，多数国家均是在经济转型或经济面临困境时推出公募REITs这一金融产品，这是因为公募REITs与资产证券化一样，属于边际货币政策，是定向货币供给的金融产品，可以为国家经济需要的领域和产业定向增加货币供应。
2．我国REITs的发展及相关政策
我国REITs市场前期经历了私募REITs的探索和尝试，在国内既有法律框架下开发了具有相似功能的“类REITs”产品。其中，在2017年发改委和证监会发布《推进PPP项目资产证券化相关工作的通知》后，首批4单PPP项目资产证券化正式挂牌，开启了基础设施类项目通过资产证券化方式及进行盘活的序幕，为后续基础设施类公募REITs的推出打下了基础。目前，我国市场发行的类REITs与公募REITs相比具有如下主要区别：1）在发行方式上，公募REITs为公募发行，类REITs产品则大多为私募发行，不在公开市场上进行交易，与公募REITs相比灵活性和流动性较低、风险性更高，并且公募REITs可以通过证券交易退出，而类REITs只能持有到期通过主体回购或资产处置退出或开放期赎回。2）从管理模式来看，公募REITs可以投资于多个资产，采取主动管理模式，对基础资产享有控制权，因而资产较易出表。同时，也对REITs的管理模式和管理能力有较高的要求。而类REITs底层资产往往为单一物业，管理模式为被动管理，资产出表难度大。3）存续期限方面，公募REITs一般为永续或长期限，类REITs则有明确存续期且有效久期相对较短。4）在增信方面，公募REITs一般不需要承诺收益差额补足等增信条件，类REITs则多有收益差额补足增信，且一般要进行主体回购承诺作为对本金偿付的增信。5）对投资者而言，公募REITs股性较强而类REITs债性强，类REITs的产品结构划分为优先级和次级，优先级享受固定收益，次级享受剩余收益，类REITs的次级占比反映了其股性强弱，次级占比越高，股性越强，而根据以往发行的类REITs产品来看，其次级占比大多低于40%，甚至有的不足5%。纵观全球REITs市场，多数国家均是在经济转型或经济面临困境时推出公募REITs这一金融产品。这是因为公募REITs与资产证券化一样，属于边际货币政策，是定向货币供给的金融产品，可以为国家经济需要的领域和产业定向增加货币供应。我国公募REITs作为一种金融创新，也是在增强基础设施投资建设运营水平、化解地方政府债务的大背景下，与相关投资、财政、金融体制的改革完善同步推进发展的。根据现行政策规定，我国的REITs是以基础设施领域作为主要投资方向，以合法合规及稳定现金流作为底层项目要求，以公开募集证券投资基金作为发行载体，以“公募基金+资产支持专项计划”的双SPV为结构，以网下机构投资者询价作为主要定价参考的沪深证券交易所集中竞价交易的公募金融产品，产品名称为公开募集基础设施证券投资基金。目前REITs试点阶段，可作为底层资产发行REITs的基础设施范围包括：①交通基础设施。包括收费公路、铁路、机场、港口项目。②能源基础设施。包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁③能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目。④市政基础设施。包括城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目。⑤生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。⑥仓储物流基础设施。应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库。⑦园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施。其中，国家级与省级开发区以《中国开发区审核公告目录（2018年版）》发布名单为准，战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准。⑧新型基础设施。包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。⑨保障性租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。⑩增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目。探索在其他基础设施领域开展试点：具有供水、发电等功能的水利设施；自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准。"2020年4月，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排，标志着中国境内基础设施公募REITs市场正式开启。9月，证监会发布《公开募集基础设施证券投资信托基金指引（试行）》（证监公告〔2020〕54号），就产品定义、参与主体专业胜任要求、基金份额发售方式、投资管理与项目运营管理、信息披露、监督管理等方面进行了规范。2020年9月，发改委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号），明确了基础设施申报的具体要求，标志着中国基础设施公募REITs试点工作正式进入实操阶段。2021年6月，发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），进一步扩大了基础设施公募REITs的试点区域范围与资产范围。与此同时，基金业协会、证券业协会、沪深证券交易所等机构，发布了REITs发行与交易相关的系列规则与规范文件，共同构成了公募REITs发行的制度保障。2023年3月，发改委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号），在此前政策文件基础上，进一步夯实了项目发行要求、申报流程、回收资金使用、运营管理等六大内容，进一步拓宽了基础设施公募REITs的政策空间，将消费类基础设施纳入底层资产类型，并明确了回收资金的用途和使用进度，积极促进有效投资，还优化了项目发行要求，增加了合格资产的数量，扩大了发行规模，有利于化解地方政府债务风险。在此基础上，证监会、沪深证券交易所等机构对REITs发行与交易相关规则与规范文件进行了相应修订。此外，在2023年国务院及多个部门均在有关政策发文中提出鼓励促进公募REITs的发行，例如：7月，发改委发布《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》，8月，发改委等部门发布《关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》，均提出扩大基础设施领域REITs发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。8月，证监会有关负责人接受媒体采访表示，加快推动REITs常态化发行和高质量扩容。11月，国务院办公厅转发发改委、财政部《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》、发改委发布《基础设施和公用事业特许经营管理办法（修订征求意见稿）》，均提出积极支持符合条件的的特许经营项目发行基础设施领域REITs。12月，证监会、国资委发布《关于支持中央企业发行绿色债权的通知》，其中提出支持央企开展绿色领域基础设施REITs试点。支持新能源、清洁能源、生态环保等领域基础设施项目发行REITs，拓宽增量资金来源，完善绿色融资支持。2021年5月17日，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复，公募REITs正式面向公众发售。截至2023年12月底，全市场已发行的公募REITs共30只（其中，底层资产类型包括：产业园区9只、高速公路8只、保障房5只、仓储物流3只、清洁能源3只、生态环保设施2只），完成扩募4只。市场规模方面，已发行公募REITs，首发项目规模达到1000亿元，扩募项目规模共50.64亿元。随着公募REITs发行的不断扩容，REITs投资市场规模也在持续增长，目前REITs市场的投资人包括机构与个人，其中公募基金、保险投资、资产管理等机构投资人为市场主力。2023年，FOF基金、养老金、社保基金向后公布将公募REITs纳入投资范围，预计可为REITs市场增加源头活水达2.6万亿。由于REITs市场目前以机构投资者配置型投资为主，投资者认购REITs的热情高涨，发行配售比例的最低记录不断被突破，甚至达到了“一REIT难求”的程度。
3．REITs运作模式
我国的基础设施REITs试点采取了“证券投资基金+专项计划”的总体交易架构，也就是大家常说的“公募基金+ABS”。一个公募REITs项目自上而下一般会涉及到“公募基金——专项计划——项目公司”这三层最基本的架构层级。除此以外，还可能基于项目自身的资产重组、税收筹划等考虑，在专项计划与项目公司之间构建SPV层级。
第一，项目权属清晰。要求原始权益人持有资产，且持有资产的权属不能有瑕疵。第二，土地使用合法回依法合规。要求资产所在地要有土地证，要求自规局等政府部门要出具同意土地转让的无异议函。第三，可转让性。公募REITs要有资产划转的安排，从企业持有资产最终变为由公募REITs持有资产，因此资产需要具有可转让性。此外，企业可能存在一些资产质押抵押情形，因此在推进前还要获得相关债权人，抵押权人的同意，后期才能完成重组安排。①原则上资产运营不低于3年。实际上不是指资产运营一定要满三年，而是说资产要达到一个充分稳定运营的状态。估值按照收益法进行，基于过去历史数据对未来进行预测。②经营性净现金流为正。经营性净现金流为正并不是指利润为正，很多资产可能因为折旧、财务费用等会使报表利润为负，但这并不代表公募REITs不能推进，公募REITs上市后考核的是现金流，而在计算现金流时不需要扣除折旧、摊销、财务费用等，因此虽然很多资产报表的利润为负但现金流为正，便可以推进REITs。③产权类资产的现金分配率要求为3.8%，经营权类资产IRR不低于5%。第五，资产规模不低于10亿（指按照收益法的评估值），并且要有二倍规模的扩募储备资产。第六，募集资金使用途径要符合标准。公募REITs回收资金不是强监管逻辑，但更多的资金要用于项目建设，目前要求60%的资金要用于项目建设，然后30%的用于盘活存量资产，盘活存量资产指的是可以进行收并购，另外10%可以用于补充流动资金。发行基础设施的项目是由发改委和证监会两个部门共同主管，共同审议，主要申报流程如下图所示。
Pre-REITs是指在基础设施公募REITs正式设立和发行之前成立的，用于投资、收购、培育具有发行公募REITs潜力的基础设施的基金。其目的是对合适的基础设施进行运营、孵化，并通过发行公募REITs的形式实现退出。其表现形式主要是私募基金。我国基础设施规模庞大，但符合发行条件的基础设施项目相对少，往往需要进行投资改造才能满足REITs发行要求。因此，通过Pre-REITs收购、运营、培育基础设施项目，对其进行改造、重组，使其满足发行条件，有助于缩短申报、审批时间，加快盘活存量资产的速度。通过Pre-REITs在REITs发行前介入也有利于投资人提前锁定优质项目。Pre-REITs可以是有限责任公司，也可以是有限合伙。因其灵活性，实践中以有限合伙为主。Pre-REITs成立后，可以从原股东受让项目公司的股权，以便间接持有基础设施。原股东或其关联方可以作为LP认购Pre-REITs份额，并继续运营和管理基础设施。
Pre-REITs最理想的退出方式是在资产培育成熟后通过公募REITs进行退出，即通过资产的上市实现真正的退出。但对于Pre-REITs的投资人来说，通过大宗资产整售、续发或新发资产支持专项计划、私募基金与资管产品形态转换等方式都可以实现资金的回笼和退出。2023年2月，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，允许符合要求的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，投资基础设施项目、商业经营用房和居住用房，并放宽了基金在借款、担保、扩募及融资等方面的限制。张江光大园Pre-REITs私募基金是我国境内首单通过”Pre-REITs+公募REITs”实现退出案例。据公开资料显示，2016年5月，上海张江集成电路产业区开发有限公司与光控安石（北京）投资管理有限公司设立上海光全投资中心（有限合伙）（以下简称“光全投资”），光控安石（北京）投资管理有限公司为执行事务合伙人，上海张江集成电路产业区开发有限公司持有81.15%有限合伙份额。同年9月，光全投资获得上海安恬投资有限公司（以下简称“安恬投资”）99%的股权，同年12月，中京技术有限公司将其持有的上海中京电子标签集成技术有限公司（以下简称“中京电子”）100%股权转让给安恬投资。随后，安恬投资以张江光大园为抵押物，自身股权为质押物，获得并购借款4.04亿元。经过近5年的培育，华安张江光大产业园形成了稳定的现金流，满足了公募REITs对基础设施项目的发行要求，最终于2021年6月通过华安张江光大产业园REIT成功上市。
Pre-REITs出资方通过REIT上市成功实现资金退出和债权替换。在该运作模式下，通过公募REITs发行获得的退出收益高达1.98亿元。
4．供热产业REITs的发展趋势
我国供热产业总产值据估算在2023年已达到9200亿元，在北方集中供暖地区，供热基础设施在城镇运行中发挥重要作用。按照2023年末供热产业9200亿元存量资产测算，假设其中5%通过公募REITs盘活，在原始权益人回购51%基金份额且不考虑既有负债情况下，将回收资金约为500亿元，作为20%资本金投入新建供热基础设施，或带来约2500亿元增量投资，如果考虑到在公募REITs带动下的Pre-REITs基金投资，则引入的增量社会资本规模还将放大数倍，将有效支撑供热基础设施未来升级建设的资金需求。在目前已发行的公募REITs中，供热REITs尚处于空白。根据哈尔滨哈投投资股份有限公司于2021年12月发布公告，拟以拟选取哈尔滨哈投投资股份有限公司供热公司及哈尔滨太平供热有限责任公司持有的供热业务相关资产及权益作为公募 REITs 底层资产进行基础设施公募REITs的申报发行工作，哈投供热REITs项目是供热产业目前公布的第一单拟申报REITs的项目，引起了业内的关注。根据2023年10月哈投股份最新发布的相关公告，哈投供热REITs拟定名称为“平安哈投股份供热封闭式基础设施证券投资基金”，基金期限为22年，原始权益人为哈投股份及太平供热。哈投供热REITs的底层资产安排如下。1）哈投供热项目入池资产包括哈投供热持有的供热项目经营收费权以及供热项目资产（主要为管网和换热站）。供热规模为核定建筑面积2118.76万平方米。截至2022年12月31日，哈投供热经审计净资产22,452.32万元。2）太平供热项目入池资产包括太平供热持有的供热项目经营收费权以及供热项目资产（主要为热源、管网和换热站）。供热规模为核定建筑面积1027万平方米。同时，太平供热目前拥有16台热源锅炉设备，其中包含2台116MW循环流化床热水锅炉、4台64MW燃煤热水锅炉、6台14MW燃气热水锅炉和4台29MW燃气热水锅炉。截至2022年12月31日，太平供热经审计净资产23,063.74万元。1）太平供热拟出资新设项目公司，并以其持有的供热业务相关资产、权益及人员通过增资的方式至新设项目公司；哈投股份拟将哈投供热持有的供热业务相关资产、权益及人员以增资的方式至新设项目公司。2）在申请发行REITs获得批准后，哈投股份及太平供热将持有的新设项目公司100%股权转让给专项计划，专项计划分别向哈投股份及太平供热支付新设项目公司股权转让价款。最终将由公募REITs通过专项计划持有新设项目公司股权，并实际取得基础设施项目的完全所有权。基于股债比搭建之需要，新设项目公司将通过股东借款、减资等方式构建对资产 支持专项计划管理人（代表专项计划）的负债。3）原始权益人在公募REITs发行后，拟通过战略配售等方式认购不低于51%的公募REITs 份额，通过会计并表处理的方式，对底层供热资产实现控制。4）拟由哈投股份作为基础设施 REITs 的运营管理统筹机构，由哈投供热和太平供热同时作为运营管理实施机构，未来接受基金管理人的委托及哈投股份统筹，对项目公司进行运营管理。5）新设项目公司的现金流拟通过支付专项计划借款利息、股东分红等方式支付或分配给专项计划。经过专项计划及公募基金的逐层分配后，最终向公募 REITs 投资人进行分配。此外，作为运营管理机构的主体拟定期收取运营管理费用。
相比纳入REITs试点的其他基础设施类型，供热资产的REITs化推进明显偏慢。在供热产业面临新的一轮技术创新叠加改革政策驱动的产业升级大背景下，作为具有较强重资产特征、投资回收期较长的供热运营产业而言，通过资产证券化打通资产盘活与对接金融市场活水的通道，显然对供热产业升级所急需的增量投资是致关重要的。根据基础设施REITs试点的相关政策规则，我国供热资产目前在发行REITs方面可能存在的挑战如下。在监管机构和资本市场一般观念中，供热资产属于依据特许经营权进行经营获得收益的经营类资产，因此根据REITs规则要求，底层资产需要取得完整的特许经营权审批手续。而现实中，各地存在制度和执行方面的差别，例如有的地方通过发放供热许可证等方式进行管理，未明确许可期限，或根据与开发商签订的合同取得小区分布式供热经营权等情形，在适用经营权类资产的权属完整性认定方面可能存在障碍。此外，根据资产的建设手续规范性要求，供热资产的热源设备应有完备的报批报建手续，红线外的一级管网的建设报批手续完备，红线内一二级官网及换热站设备的产权或使用权应该明晰、依据充分、无争议，如果是开发商自行建设则，热企应与开发商进行合同明确约定。在REITs中，经营现金流水平直接影响到资产估值定价，也影响到发行的收益率门槛阈值。在资产运营指标中，收入、成本、应收账款账期是三项比较重要的现金流驱动要素，可以进一步理解为资产的经营毛利水平与运营商业模式价值。在排除因资产所处区位社会经济条件（影响热价水平、开通率、收费率等）等客观因素外，目前影响供热资产现金流水平的挑战因素包括：⑤热网设备设施技术水平与运行状态问题（影响未来运维及更新改造成本）；收益稳定性问题本质上也是资产未来收益预测的合理性与把握性问题，作为经营类资产，按照REITs发行条件规则，需要对剩余经营期限内的未来收益进行合理预测，并对资产的建设运营进行相应合理安排以保障收益稳定。目前供热行业的发展受困于价格机制、结算收费模式、能耗与能源价格敏感性、补贴依赖与政府财政能力、保供与客户满意度/舆情等矛盾较为突出的问题。与此同时，面向供热产业的数字智能、新能源、节能等领域技术创新不断落地，清洁供暖、计量收费等改革政策持续颁布推行。在矛盾驱动和改革创新引领下，供热产业正在跨入转型升级的历史窗口期。因此，如何在资产现状基础上，对影响资产未来收益的技术、政策、商业模式变化情况进行有效的预测和合理规划安排，有效应对、控制有关政策、舆情、供应链等风险因素，也成为供热资产发行REITs需要解决的重要问题。基础设施REITs发行条件对于底层资产的估值规模和储备项目规模设定了底限要求。针对供热企业而言，考虑到供热行业的现状条件，需要同步考虑资产收益率和资产结构问题。即行业内具备规模体量的企业，既需要在控制的供热资产中筛选收益率水平满足甚至超过发行标准的优质项目，也需要建立资产池以纳入更多具备收益提升前置的储备资产，这不仅是为了满足发行时的扩募储备要求，对于确保首发REITs底层资产规模在发行审核时达标也有重要意义。从发行端看，以城镇集中供热资产为核心，有近六十年的发展历史的供热产业，在融资工具的应用方面普遍比较传统，对于市场已较为普及的股权上市、债类资产证券化等工具的应用比例仍然不高。而对于属于创新范畴的公募REITs，很多具备规模体量的热企管理层缺乏了解或缺乏信心，这也影响了REITs在行业内的推广。从投资端看，由于供热企业对接公开资本市场的案例较少，且由于供暖涉及民生，在传统的技术局限与体制机制下经常造成企业亏损和客户矛盾的负面舆情，因此导致资本市场监管机构和投资者对于供热企业运营水平和资产价值容易形成负面印象，不利于供热REITs发展。基础设施REITs能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效，为基础设施项目建设开辟了一条全新的投融资渠道。供热基础设施具有典型的资本密集属性，其价值具有长期性，回报周期也比较长。而且由于能源价格上涨、成本无法全面传导等原因造成行业内普遍出现亏损现象，使供热企业陷入融资难困境。而供热产业正处于转型升级关键时期，通过落实改革政策、推动系统节能来提升供热企业经营效益并实现绿色低碳的社会效益，亟需增量的长期资金投资支持供热基础设施的升级改造。在此情况下，将优质供热资产打包发行REITs，将缺乏流动性的基础设施资产转变为流动性强的标准化权益性金融产品，吸引更多社会投资者参与，有效解决了基础设施项目资金投入量大、回报周期长，无法短期变现等问题，是推动供热产业改革转型、资产升级改造的理想工具。同时，REITs对于资产质量以及规模和扩募的要求，也有利于推动资产运营质量提升，促进优秀企业进一步做大做强，提高投资的规模效益，实现产业整合与市场格局的优化。为了加速REITs在供热产业的推广，保证供热REITs有效运作和良性发展，化解影响供热REITs发展的不利因素，提出如下建议。1）供热企业在筹备发行REITs时，应注意与监管机关的沟通协调①与国家行业政策机关保持密切沟通，提高对行业政策及改革方向的了解把握，在项目方案设计过程中充分考虑行业政策的影响，保证发行材料内容、项目的建设运营安排与有关政策导向和要求相契合，确保REITs的发行与后续建设运营得到政策机关的认可支持。②与地方管理机关进行有效协调，尽早完善项目资产的建设手续和权属证明。2）有关监管机关应结合供热产业发展现状与改革方向，组织制定供热REITs的操作指引，并组织对行业进行培训辅导，帮助企业加强对REITs认知，提高供热REITs发行的操作效率。3）供热企业应重视Pre-REITs在加速资产盘活和孵化，推动REITs发行中的重要作用，通过设立Pre-REITs基金引入社会资本，来加速供热REITs资产池的建立和项目改造提升，壮大优质资产规模，为供热REITs高质量发行和滚动扩募提供保障。
